BGH – Mitteilung vom 25. Mai 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 064/2020 vom 25.05.2020

Verhandlungstermine am 1. Juli 2020, 11.00 Uhr – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 (Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung auf den Mieter?)

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wird sich in zwei Verfahren damit befassen, ob und gegebenenfalls inwieweit der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung – ohne angemessenen Ausgleich – überlassen wurde und die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus diesem Grund unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 303).

Sachverhalt in Sachen VIII ZR 163/18:

Die Kläger mieteten im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert hatte, forderten sie die Beklagte im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Zur Begründung hat das Landgericht (LG Berlin, 18. Zivilkammer) ausgeführt, den Klägern stehe ein Vorschussanspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen Verschleißes nicht mangelhaft (§ 536 Abs. 1 BGB) geworden sei. Da die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch hätten die Kläger diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten ausscheide, zumal dadurch eine deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt würde, welche die Beklagte nicht schulde. Ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ und „Substanzschäden“ vorzubeugen sei. Dafür sei nichts ersichtlich.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen weiter.

Sachverhalt in Sachen VIII ZR 270/18:

In diesem Verfahren begehrt der Mieter (im Rahmen einer Widerklage) die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Zur Begründung hat das Landgericht (LG Berlin, 63. Zivilkammer) ausgeführt, dem Mieter stehe ein Anspruch auf Durchführung der von ihm geforderten Instandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zwar bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Danach wäre die Vermieterin aufgrund der unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.

Jedoch sei in Fällen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen – jedoch unwirksamen – „Renovierungsprogramm“, wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, spiegelbildlich festhalten lassen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Vermieterin ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage des Mieters weiter.

Vorinstanzen:

VIII ZR 163/18

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 30. November 2016– 216 C 294/16

Landgericht Berlin – Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16

und

VIII ZR 270/18

Amtsgericht Schöneberg – Urteil vom 11. August 2017 – 19 C 408/15

Landgericht Berlin – Urteil vom 24. Juli 2018 – 63 S 283/17

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. ²Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. […]

§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

2. […]

Karlsruhe, den 25. Mai 2020

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25.05.2020